Арендуя помещение или сдавая его в аренду, по тем или иным причинам вы можете столкнуться с необходимостью расторгнуть действующий договор досрочно. Однако эта процедура не всегда проходит как задумано – вторая сторона может быть против разрыва хозяйственных отношений, и ситуация переходит в спор, который может быть затяжным и непростым в разрешении.
В данной статье мы разберем, как происходит расторжение договора аренды помещения в Казахстане, какие условия должны соблюдаться сторонами, а также куда обращаться в случае возникновения конфликта.
Условия расторжения договора аренды
В обычном порядке для расторжения любого договора, в том числе и аренды хозяйственных помещений, требуется согласие обеих сторон. В этом случае сделка разрывается досрочно по согласию сторон на взаимовыгодных условиях. Но что делать, если вторая сторона отказывается идти на компромиссы? Существует возможность расторжения договора аренды арендатором или арендодателем в одностороннем порядке, но при соблюдении определенных условий. Для владельца недвижимости условия расторжения договора аренды нежилого помещения, согласно законодательству Республики Казахстан (ст. 556 ГК РК), следующие:
- арендная плата вносится не по графику или не вносится вообще – достаточно, чтобы арендатор два раза подряд не заплатил в установленные сроки, чтобы собственник имел основания для прекращения договора аренды;
- имуществу нанесен ущерб – если действия арендатора привели к тому, что состояние помещения ухудшилось, причем речь не идет о нормальном износе, арендодатель имеет право прекратить досрочно действие контракта. К подобному ущербу относится повреждение помещений, несогласованная перепланировка, которая ухудшила характеристики недвижимости, нарушение работы коммуникаций и т.д. При этом необходимо доказать, что в произошедшем виновен именно эксплуататор, а не третья сторона – только в этом случае можно требовать расторжения договора досрочно;
- другие нарушения условий сделки – каждый контракт подробно прописывает, что стороны обязуются выполнять, а что делать запрещено на срок действия документа. К существенным нарушениям можно отнести использование помещения не по назначению (например, вместо склада открыт магазин или здание переоборудовано под жилое), смена замков без согласования с владельцем, проведение работ, которые вредят объекту недвижимости или создают неудобства для соседей и т.д. При этом прежде, чем требовать расторгнуть договор, необходимо вначале предупредить арендатора о непозволительности таких действий, и только если предупреждение не сработало, это дает основание разорвать сделку.
Что касается арендатора, то ему для досрочного расторжения договора требуется, чтобы соблюдалось одно из следующих условий:
- владелец создает препятствия для использования недвижимости по назначению – несмотря на подписанный договор, арендодатель может не давать использовать имущество в полной мере: запрещать ввозить мебель и оборудование, закрывать отдельные помещения, не давать ключи и т.д. Естественно, в таких условиях использовать недвижимость не выйдет, и можно расторгнуть сделку;
- в объекте обнаружены существенные недостатки, не оговоренные в договоре – если владелец скрыл от арендатора проблемные моменты (например, не подключены необходимые коммуникации, в помещениях постоянно сыро или низкая температура, пожарный выход не открывается и т.д.), он и отказывается устранять недостатки или пересматривать арендную плату, это дает съемщику право расторгнуть договор досрочно;
- собственник не выполняет взятые на себя обязательства – обязанности каждой стороны четко прописаны в договоре, и если владелец отказывается выполнять свою часть (к примеру, не проводит в сроки ремонтные работы, не обеспечивает бесперебойную работу коммуникаций и т.д.), вторая сторона может требовать разрыва отношений и аннулирования договора.
В принципе, основанием для разрыва договора могут быть и другие причины, если они являются существенными и делают невозможным выполнение условий сделки в полном объеме. О том, является ли конкретное условие существенным или нет, принимает решение суд.
Порядок расторжения договора аренды
Существует определённый порядок, которого необходимо придерживаться, если вы хотите расторгнуть договор до истечения его срока действия. Вне зависимости от того, кто его инициировал, он включает такие этапы:
Согласно требованиям законодательства Республики Казахстан, необходимо заранее сообщить о своих намерениях расторгнуть сделку. Для этого составляется письмо о расторжении договора аренды, которое направляется оппоненту. В письме указываются причины такого решения и возможные пути развития ситуации (например, когда планируется разорвать сделку, на каких условиях). Уведомить необходимо минимум за 3 месяца до планируемого расторжения.
Если вторая сторона не против разрыва договора, нужно обсудить конкретные моменты процедуры разрыва отношений (до какого числа нужно освободить помещение, будет ли компенсация и т.д.). Если удалось найти общее решение, договор расторгается.
Если договориться не получилось, расторгнуть сделку может суд. Для этого нудно подготовить иск, а также собрать документы для расторжения договора аренды нежилого помещения (копия контракта, подтверждение оснований для такого решения, удостоверение личности). Иск передается в районный суд по месту расположения спорного объекта, где проходят слушания по нему. Если удалось убедить суд, что истец имеет основания для разрыва сделки, договор будет расторгнут.
Для того чтобы упростить и ускорить процедуру расторжения сделки, рекомендуется воспользоваться услугами юриста в Казахстане. Он проконсультирует по всем возникающим вопросам и поможет с оформлением документов. При необходимости он может представлять интересы клиента на переговорах или в суде.
Заключение
Если одну из сторон не устраивает договор аренды помещения, его можно расторгнуть досрочно. Для этого у инициатора разрыва отношений должны быть веские основания, а сама процедура может включать досудебный и судебный порядок. В любом случае, рекомендуется обратиться за помощью к опытному юристу.